Braucht man in Bulgarien eine Genehmigung für die Verglasung von Terrasse oder Balkon?

„Brauche ich eine Genehmigung, um den Balkon zu verglasen?“ – das ist eine der ersten Fragen vor einer Balkonverglasung. Die kurze Antwort: Das bulgarische Gesetz erleichtert die Verglasung von Balkonen und Loggien, aber das heißt nicht, dass es keine Regeln gibt. Es kommt darauf an, ob es um einen Balkon in einem Wohnblock oder eine Terrasse am Haus geht, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht und was die übrigen Eigentümer im Haus beschlossen haben. So gehen Sie vor.

Was das Gesetz zur Balkonverglasung sagt

Art. 151 Abs. 1 des bulgarischen Raumordnungsgesetzes (ZUT) listet die Arbeiten auf, für die keine Baugenehmigung nötig ist. In Nr. 6 dieser Liste steht „Verglasung von Balkonen und Loggien“. So lautet der Text in der geltenden Fassung vom November 2026.

Diese Vorschrift wird oft als „für eine Verglasung braucht man nichts“ wiedergegeben. Das ist eine gefährliche Vereinfachung, aus drei Gründen:

• Sie gilt für Balkone und Loggien. Die Terrasse eines Hauses, eine Dachterrasse oder ein offener Platz auf Hofniveau sind nicht ausdrücklich genannt. Entsteht durch die Verglasung ein neuer geschlossener Raum mit neuem Dach, kann die Gemeinde das als andere Art von Bauwerk ansehen.
• Es gibt eine Ausnahme für das Kulturerbe. Nach Art. 151 Abs. 2 werden diese Arbeiten bei Kulturdenkmälern und in ihren Schutzzonen erst nach Abstimmung nach dem Kulturerbegesetz ausgeführt.
• Genehmigungsfrei heißt nicht regelfrei. Die Gemeinde kann Anforderungen an das Erscheinungsbild der Gebäude stellen, und im Wohnblock reden bei der Fassade auch die übrigen Eigentümer mit.

Balkon, Loggia oder Terrasse – warum der Unterschied zählt

Ein Balkon ragt vor die Fassade und ist an drei Seiten offen. Eine Loggia ist in das Gebäude eingelassen und nur vorne offen. Eine Terrasse ist meist eine größere offene Fläche – auf dem Dach, über einem unteren Geschoss oder auf Hofniveau. Im Alltag verwischen diese Begriffe, für die Gemeinde zählt der Unterschied aber.

Die Verglasung eines Balkons oder einer Loggia schließt nur einen Raum, der schon Teil des Gebäudes ist. Kommen aber auf der Terrasse ein neues Dach, Stützen und Glaswände hinzu, ist das eher ein Wintergarten oder eine Terrassenüberdachung. Dann kann die Antwort zur Genehmigung anders ausfallen – lesen Sie auch unseren Artikel zum Wintergarten auf der Terrasse.

Balkonverglasung im Wohnblock: Nachbarn und Eigentümergemeinschaft

In einem Gebäude mit Wohnungseigentum gilt die Fassade in der Regel als Gemeinschaftseigentum. Die Verglasung Ihres Balkons verändert das Aussehen des ganzen Hauses. Prüfen Sie daher, was die Eigentümerversammlung beschlossen hat und ob es ein einheitliches Erscheinungsbild der Verglasung gibt – Profilfarbe, Glasart, Flügelaufteilung.

• Fragen Sie den Verwalter oder Vorsitzenden der Eigentümergemeinschaft, ob es einen Beschluss zum Aussehen der Balkone gibt.
• Wenn Nachbarn schon verglast haben, sehen Sie sich deren Lösung an – oft ist es sinnvoll, ihr zu folgen.
• Im Zweifel holen Sie die schriftliche Zustimmung der Nachbarn oder einen Beschluss der Eigentümerversammlung ein. Das ist der beste Schutz bei späterem Streit.
• Fragen Sie bei der Gemeinde, ob für Ihr Gebäude oder Viertel Anforderungen an die Fassadengestaltung gelten.

Die Rechte der Eigentümer am Gemeinschaftseigentum regeln in Bulgarien das Eigentumsgesetz und das Gesetz über die Verwaltung von Wohnungseigentum. Ihre Auslegung hängt vom Einzelfall ab. Bei Streit mit Nachbarn lassen Sie sich vor der Bestellung juristisch beraten.

Terrassenverglasung am Einfamilienhaus

Beim Einfamilienhaus gibt es keine Eigentümergemeinschaft, die Fragen an die Gemeinde bleiben aber. Die Verglasung einer bestehenden überdachten Terrasse oder eines Balkons ist der einfachste Fall. Ist das Dach jedoch neu, liegt die Terrasse über einer Garage oder ist die Fläche groß, besprechen Sie die Idee vorab mit der Gemeinde. Dasselbe gilt, wenn die verglaste Terrasse Teil des Wohnzimmers werden soll – etwa wenn die Wand oder Tür dazwischen entfernt wird.

Was das Gesetz nicht sagt: die Technik

Auch wenn keine Genehmigung nötig ist, muss die Verglasung sicher sein und darf dem Gebäude nicht schaden. Prüfen Sie vor der Bestellung:

• Die Tragfähigkeit von Balkon und Brüstung. Glas und Profile bringen Gewicht und Windlast. Bei einem alten Balkon, Rissen oder rostiger Bewehrung fragen Sie zuerst einen Ingenieur.
• Den Wind in der Höhe. Höhere Stockwerke sind stärker windbelastet, System und Befestigung müssen darauf ausgelegt sein.
• Die Entwässerung. Wasser darf sich nicht vor dem Glas sammeln, das untere Profil muss es nach außen ableiten.
• Lüftung und Kondenswasser. Ein geschlossener Balkon ohne Lüftung sammelt Feuchtigkeit. Überlegen Sie, welche Flügel sich öffnen sollen.
• Die Glasart. Für Balkonverglasungen wird üblicherweise Einscheibensicherheitsglas verwendet, das beim Bruch in kleine Stücke zerfällt. Welche Variante passt, klären wir vor Ort.
• Abluftöffnungen und Feuerstätten. Gibt es auf dem Balkon eine Abluftöffnung, ein Gasgerät oder einen Kamin, kann die Verglasung ohne Anpassung gefährlich sein – fragen Sie einen Fachmann.

So prüfen Sie es Schritt für Schritt

1. Klären Sie, was Sie verglasen: Balkon, Loggia, Terrasse unter bestehendem Dach oder Terrasse mit neuem Dach.
2. Prüfen Sie den Status des Gebäudes: ob es ein Kulturdenkmal ist oder in einer Schutzzone liegt.
3. Im Wohnblock – sprechen Sie mit der Eigentümergemeinschaft: Gibt es einen Beschluss zum einheitlichen Aussehen, ist eine Zustimmung nötig?
4. Fragen Sie bei der Gemeinde, was für Ihren Fall gilt, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich oder per E-Mail geben.
5. Wählen Sie ein System und vereinbaren Sie eine Besichtigung, bei der der Zustand von Balkon und Brüstung geprüft wird.

Wenn Sie die Art der Verglasung noch nicht gewählt haben, lesen Sie unseren Vergleich der Systeme zur Terrassenverglasung und Vor- und Nachteile der rahmenlosen Verglasung. Eine konkrete Lösung für Ihren Balkon schlagen wir bei einer kostenlosen Besichtigung vor.

Welche Verglasung am ehesten akzeptiert wird

Je weniger die Verglasung das Erscheinungsbild des Gebäudes verändert, desto weniger Einwände gibt es. Rahmenlose Verglasung und Schiebeglas-Systeme erhalten das Gefühl eines offenen Balkons, weil die Profile schmal sind und sich das Glas zur Seite schieben lässt. Wenn Sie einen warmen Balkon als Teil der Wohnung möchten, passen gedämmte Fenster besser – sie verändern die Fassade aber stärker, deshalb ist die Zustimmung der Nachbarn hier noch wichtiger.

Wir arbeiten in Russe, im Nordosten Bulgariens und im ganzen Land. Vereinbaren Sie eine kostenlose Besichtigung – wir sehen uns Balkon oder Terrasse an, nehmen Maß und besprechen, welche Verglasung zum Gebäude passt.